Dự thảo Nghị định quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật kinh doanh BĐS do Bộ Xây dựng đưa ra lấy ý kiến, đã gặp nhiều ý kiến phản đối về một số vấn đề bất cập cụ thể của Luật kinh doanh BĐS (được Quốc hội thông qua năm 2014).

Trong đó, các ý kiến phản đối gay gắt có lẽ tập trung xoay quanh quy định bảo lãnh nghĩa vụ tài chính, tức các chủ đầu tư phải “mua” phí bảo hiểm BĐS từ phía các NH và người dân sẽ gián tiếp có “nghĩa vụ” đóng lại phí này cho chủ đầu tư.

“Nắn” lại chế định?

Nếu đặt mối quan hệ giữa các chủ thể trong nền kinh tế, thị trường địa ốc hiện đang được vận động dưới sự điều tiết của các quy luật thị trường, và điều đó quyết định mọi hoạt động của nhà sản xuất và người tiêu dùng trong quá trình trao đổi, thì các can thiệp Nhà nước không gây ảnh hưởng đến giá cả – cung cầu trên thị trường về lí thuyết được xem là hợp cơ chế thị trường, hợp lí.

Trong mối quan hệ thực tế đó trước nay, bên cạnh các  chủ thể là chủ đầu tư – người mua nhà, các định chế như NH thương mại vẫn tham gia thị trường với tư cách định chế trung gian – nhà cung cấp, tài trợ tín dụng, dịch vụ thanh toán… Vị thế này không thay đổi nhiều các NH  “kiêm” thêm nghĩa vụ bảo lãnh tài chính dự án như chế định của Dự thảo.

Song, để đúng cơ chế thị trường, thì can thiệp của các “quy định” có thể sẽ trở thành cưỡng ép nếu cào bằng, bắt buộc mọi dự án, mọi chủ đầu tư đều tham gia “mua” bảo lãnh, (với sự lựa chọn người “bán” được chỉ định là “các NHTM”) trong khi, chủ đầu tư và người tiêu dùng đều có quyền lựa chọn “khẩu vị” rủi ro. Tương tự như người tiêu dùng tương lai cần quyết định khẩu vị rủi ro của chính mình nếu lựa chọn ngân hàng để gửi tiền và giao dịch (trường hợp các cổ đông OceanBank hay cổ đông NH Xây dựng bị mất tiền khi NH được mua lại với giá 0 đồng là một ví dụ đúng của đầu tư theo cơ chế thị trường). Do đó, cho dù đặt BĐS là một lĩnh vực Nhà nước có trách nhiệm và nghĩa vụ đảm bảo trật tự, đảm bảo an sinh xã hội cho người dân và không thể không có sự can thiệp của các quy định, chế định, thì các quy định, chế định này về dài lâu càng cần được tham chiếu theo nghĩa vận động, điều tiết của cơ chế thị trường.

Có lẽ để dung hòa giữa hai điểm này và hướng đến một “cơ chế thị trường”có vẻ “thị trường” hơn, Hiệp hội BĐS TP HCM (HoREA) cũng đã đề xuất sửa đổi, “nắn” quy định trong Dự thảo, thành : “Khi người mua, thuê mua BĐS hình thành trong tương lai có yêu cầu thì chủ đầu tư dự án BĐS nhà ở hình thành trong tương lai phải thực hiện bảo lãnh nghĩa vụ tài chính của chủ đầu tư với khách hàng khi chủ đầu tư không bàn giao nhà ở theo đúng tiến độ đã cam kết với khách hàng”.

Theo đề xuất, cơ quan soạn Dự thảo sẽ cần quan tâm hơn nữa về “quyền” của khách hàng, cũng như “quyền” chủ đầu tư. Theo đó, cả chủ đầu tư và khách hàng đều có thể được không bắt buộc, yêu cầu thực hiện nghĩa vụ bảo lãnh tài chính ngay từ giai đoạn chủ đầu tư được mở bán, huy động và khách hàng được mua/ góp vốn ngay từ ban đầu – chỉ khi vụ việc phát sinh thì NH mới vào cuộc. Điều đó cũng có nghĩa sẽ giảm thiểu được tác động của chế định theo dự thảo ban đầu tới ba nhóm đối tượng DN và giảm chi phí ban đầu tới túi tiền của người tiêu dùng, như HoREA đã nêu.

Những “phát sinh”

Tuy nhiên, nếu nói về “quyền” được tự do phát triển dự án của chủ đầu tư mà không quá nặng gánh các nghĩa vụ (bên cạnh những nghĩa vụ cơ bản như đã, đang và sẽ bắt buộc thực hiện bao gồm đóng kí quỹ khá nặng theo quy định trong Dự thảo) cũng như quyền được tự do lựa chọn, được đảm bảo lợi ích an sinh với đồng tiền bỏ ra của người tiêu dùng – đối với sản phẩm địa ốc nói chung, lại không thể không xét trong tương quan thực tế của thị trường địa ốc, lẫn  trong sự liên thông của các định chế tài chính NH hiện nay và tương lai.

Giả định chế định có hiệu lực, việc bắt buộc các chủ đầu tư thực thi nghĩa vụ bảo lãnh tài chính (như Dự thảo) cho mọi dự án là đương nhiên, thì câu hỏi đặt ra là hơn 30 NH hiện nay (và tương lai khoảng dưới 20 NH), liệu có đủ nguồn lực để thực hiện bảo lãnh tài chính cho hàng nghìn dự án – đồng nghĩa chịu trách nhiệm phát triển dự án tiếp tục hoặc hoàn trả tiền cho khách hàng nếu chủ đầu tư không thực hiện đúng cam kết với khách hàng? Quyền lợi của NH từ bảo lãnh tài chính này (dựa trên phí bảo lãnh), có đủ, và có “tranh chấp”, hay chồng với quyền lợi của tổ chức cung cấp/ tài trợ tín dụng cho chủ đầu tư hoặc cho dự án? “Tham cứu chéo” năng lực của các định chế tài chính NH cũng như giải quyết mối quan hệ tín dụng, quan hệ sân sau… của chủ đầu tư dự án với NH hẳn là nghĩa vụ phát sinh rất lớn mà các cơ quan soạn thảo nên quan tâm.

Còn nếu theo đề xuất “nắn” chế định như của HoREA, thì chỉ khi vụ việc phát sinh (chủ đầu tư không thực hiện đúng tiến độ), khách hàng mới yêu cầu chủ đầu tư thực hiện bảo lãnh tài chính. Nhưng thông thường nguyên do khi chủ đầu tư đã không thực hiện tiến độ đúng cam kết, đều là nằm ở năng lực tài chính, ở vấn đề thiếu vốn. Chủ đầu tư đã thiếu vốn, có nguy cơ “bể” dự án, liệu NH nào “dại” nhảy vào cuộc bắt tay với chủ đầu tư để thực thi nghĩa vụ bảo lãnh tài chính, nếu đó không phải là NH nắm tài sản thế chấp đảm bảo của chủ đầu tư?

Hiện tại, theo thông tin từ Văn phòng Chính phủ, NH Nhà nước Việt Nam đang dự thảo văn bản quy định chi tiết, hướng dẫn những nội dung liên quan của Luật Kinh doanh BĐS 2014 và gửi lấy ý kiến của các cơ quan, tổ chức liên quan, trong đó có nội dung về bảo lãnh bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai. Theo đó, phí bảo lãnh sẽ do chủ đầu tư dự án trả cho NH, mức độ cao hay thấp phụ thuộc vào năng lực, uy tín của chủ đầu tư dự án và sẽ được tính vào giá bán, giá cho thuê mua nhà ở.

Suy cho cùng mọi phí bảo lãnh vẫn sẽ đổ đầu người tiêu dùng. Còn mức “phí” bảo lãnh bao nhiêu, cao hay thấp, có thể hiện được đúng năng lực thực của chủ đầu tư dự án và đủ sức bảo lãnh niềm tin cho người tiêu dùng hay không, lại vẫn chưa thể gọi là đảm bảo.